โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow | www.freeclassifiedservice.club 

ประกาศอัพเดท

โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow

ลงประกาศเมื่อ 25 มี.ค. 2563 อัพเดทล่าสุด 25 มี.ค. 2563 11:03:08 น. เข้าชม 77 ครั้ง

รูปภาพประกาศ

รายละเอียดประกาศ


โลกพังเพราะ Cash ไม่ Flow

ตอนนี้เศรษฐกิจโลกกำลังพังทลายเพราะ Cash ไม่ Flow หรืออีกนัยหนึ่งกระแสเงินสดไม่สะพัดตามแผนที่วางไว้ ใครกู้เขามาทำโรงแรมก็คงเจ๊งในไม่ช้า

สายกายบินต้นทุนต่ำก็อาจพากันพินาศหลายราย อันเป็นผลพวงจากไวรัสโควิด-19

 

เมื่อเร็วๆ นี้ผมได้วิเคราะห์ไว้ว่าโรคไวรัสโควิด-19 คงอยู่กับเราไม่นาน อาจจะราวครึ่งปี พร้อมยืนยันจากกรณีโรคซาร์สและอื่นๆ ว่าไม่ได้มีผลกระทบต่อมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว แต่เวลาแค่ครึ่งปีหรืออาจ 1 ปีนี่แหละอาจทำให้ธุรกิจบางอย่างพังทลายลงไปก็ได้ โดยเฉพาะที่มีสายป่านไม่ยาวพอ กู้สารพัดทางมาลงทุน เงินอาจหมุนไม่ทันเป็นปัญหาด้าน Cash Flow ขึ้นมาทันที

เมื่อปลายเดือน ก.พ.ที่ผ่านมา ผมนั่งรถทัวร์ยี่ห้อดีๆ ไปมุกดาหารเพื่อต่อรถข้ามไปประเมินค่าทรัพย์สินที่ฝั่งสะหวันนะเขต ปรากฏว่าทั้งรถมีแต่คนปิดปากปิดจมูกกันหมด (รวมทั้งผมด้วย) ที่สำคัญก็คือ ณ ราคาค่ารถเท่าเดิม แต่มีคนนั่งรถไปราว 50% ขากลับก็อีก 50% เหมือนเดิม อย่างนี้รถทัวร์ก็คงอยู่ยาก อยู่ไม่เป็นเหมือนกัน ดีที่ว่าเป็นบริษัททัวร์ใหญ่ คงมีสายป่านไปได้อีกไกล

เมื่อไม่กี่วันมานี้ ผมก็เพิ่งกลับจากกรุงกัวลาลัมเปอร์ ประเทศมาเลเซีย ปรากฏว่าทั้งลำมีคนนั่งประมาณหนึ่งในสาม ขากลับก็พอๆ กันเท่านั้น ทั้งที่ตามปกติมีคนนั่งกันเต็มหรือเกือบเต็มแทบทุกเที่ยวที่เคยไป-มา เลขาฯ ผมอุตส่าห์จองที่นั่ง “Hot Seat” ไปให้ แต่ในยามนี้คงแทบไม่จำเป็นต้องจองที่นั่งแบบนี้แล้ว สะดวกสบายไปอีกแบบหนึ่ง แต่สายการบินก็คงขาดทุนน่าดู โดยที่ผู้คนไม่กล้าบินกันแทบทั่วโลก สายการบินหลายแห่งโดยเฉพาะประเภท “Low Cost” ที่เพิ่งเปิดกิจการ ก็คงได้เจ๊งกันในไม่ช้า เผลอๆ ผมในฐานะผู้ประเมินค่าทรัพย์สินก็คงได้รับจ้างให้ไปประเมินค่าเครื่องบินเพื่อขายต่อ

ที่สนามบินกรุงกัวลาลัมเปอร์ ตอนตี 5 ที่ผมเตรียมไปขึ้นเครื่องบิน ปกติมีผู้คนคลาคล่ำ แต่เดี๋ยวนี้เหลือเพียง 40% หรือราว 1 ใน 3 แต่เมื่อเทียบกับสนามบินดอนเมืองที่ปกติทัวร์จีนเบียดเสียดยัดเยียด ตอนนี้แทบไม่เจอสักคน ประมาณว่าบริเวณทางออกเหลือผู้คนที่ยังเดินทางอยู่เหมือนผมเพียง 5% ก็ว่าได้ แล้วอย่างนี้ถ้าลากยากไป 3-6 เดือน คนทำอาชีพที่เกี่ยวข้องก็คงต้องขยับขยายไปทำอย่างอื่น แต่สำหรับประชาชนทั่วไปก็คงพอปรับตัวได้ อย่างมีอยู่ช่วงหนึ่งที่เราไว้ทุกข์ งานรื่นเริงต่างๆ กิจกรรม “Night Life” ก็หายไปเป็นปีเหมือนกัน บัดนี้ก็ฟื้นขึ้นมาใหม่

อย่างไรก็ตาม ในสถานะของผู้ประกอบการอาจไม่ได้ง่ายเหมือนชาวบ้านทั่วไป เช่น กิจการโรงแรม สมมติเราทำโรงแรมขนาดเล็กๆ สัก 100 ล้านบาท อาจต้องเสียเงินกู้ปีละ 6 ล้านบาท ต้องจ่ายค่าดำเนินการประมาณ 50 ล้านบาท และอาจต้องทำกำไรสัก 20 ล้านบาท ถ้ากำไรหดหายไป 1 ปี ค่าดำเนินการลดเหลือ 10 ล้านบาท เพราะแทบไม่มีคนใช้ แต่ดอกเบี้ยยังต้องจ่ายปีละ 6 ล้านบาท ก็เท่ากับขาดทุนไปแล้ว 16 ล้านบาท ถ้าสายป่านไม่ดีจริงๆ ก็คงต้องขายกิจการไป ทุนหายกำไรหด

กิจการที่เกี่ยวข้องและอาจเป็นความเสียหายหนักอีกอย่างหนึ่งก็คือกิจการปฏิสัมพันธ์ระหว่างประเทศ อย่างเช่นงาน MIPIM ซึ่งเป็นงานนิทรรศการแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก จัดที่เมืองคานส์ ฝรั่งเศส ในเดือน มี.ค.ทุกปี ผมก็ไปแทบทุกปี ปรากฏว่าในปีนี้ที่กำหนดจัดในช่วงวันที่ 12-15 มี.ค.2563 ก็เพิ่งประกาศเมื่อวันที่ 29 ก.พ.ว่าขอเลื่อนไปเดือน มิ.ย. นี่คนที่จองตั๋วเครื่องบินไปแล้วก็คงไม่ได้เงินคืน หรือเสียค่าปรับ ค่าบูธต่างๆ ก็คงไม่เสียเพิ่ม แต่คนจัดก็คงอยู่ยาก งานนี้เขาจัดมาหลายสิบปีแล้ว ถ้าเขาก้าวพลาด เดือน มิ.ย.ยังไม่อาจจัดได้ บริษัทผู้จัดงานนี้ก็อาจจะเจ๊งในปีนี้เอง

นี่ยังไม่นับรวมงานประชุมอสังหาริมทรัพย์ที่เมืองนานกิง ในเดือน ก.พ.ที่ยกเลิกไปโดยปริยาย งานแสดงอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในลาว กลางเดือน มี.ค.2563 ก็เลื่อนไปเดือน มิ.ย. แม้ลาวจะแทบไม่มีปัญหาโรคไวรัส แต่ผู้แสดงสินค้าและผู้ชมงานจากต่างประเทศก็ไม่กล้าไป ส่วนงาน World Urban Forum ที่จัดในกลางเดือน ก.พ.ในกรุงอาบูดาบี ที่แม้ดันทุรังจัดได้ แต่ปรากฏว่ามีคนเข้าร่วมเพียง 1 ใน 3 จากทั้งหมด 5,000 คน (ผมก็ขอยกเลิกไปเช่นกัน)

ในกรณี Cash Flow สมมติโรงแรมหนึ่งมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท ถ้ามีอัตราผลตอบแทน 8% หรือปีละ 80 ล้านบาท หากสูญรายได้ไป 1 ไตรมาสเต็มๆ ก็เท่ากับเป็นเงิน 20 ล้านบาท หรือเท่ากับมูลค่าหายไป 2% ในปัจจุบันเป็นต้น ถ้ารายได้ขาดหายไป 2 ไตรมาส ก็เท่ากับ 4% แต่ถ้าตลอดทั้งปีรายได้แทบไม่มีเลย ก็อาจทำให้มูลค่าของอาคารลดลงไป 6-8% ก็เป็นได้ ในกรณีนี้ถ้าเป็นโรงแรมที่ไม่มีหนี้สินใดๆ ก็เป็นเรื่องหนึ่ง แต่ถ้าเป็นโรงแรมใหม่ที่ต้องใช้บริการสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และมีต้นทุนดอกเบี้ยจากค่าดำเนินงานต่างๆ โรงแรมเหล่านี้ก็คงประสบปัญหาเป็นอย่างมาก

ในแง่หนึ่งในอนาคต เราอาจสามารถหาซื้อทรัพย์ได้ในราคาถูกลงได้ เช่น

โรงแรมในฮ่องกง เพราะนอกจากมีปัญหาเรื่องโรคภัยแล้ว ยังมีปัญหาทางการเมืองภายในอีกด้วย

สกีรีสอร์ทในฮอกไกโด ซึ่งขณะนี้แทบร้างเป็นป่าช้าเนื่องจากปัญหาโรคระบาดนี้เอง ปกติราคาที่ดินในฮอกไกโด ที่คณะผู้ประเมินของผมเคยไปประเมินไว้มีราคาถีบตัวสูงขึ้นมาก แต่วิกฤติอันนี้คงทำให้ราคาหยุดชะงักถึงกระทั่งลดต่ำลง

แบรนด์ของร้านอาหาร-เครื่องดื่มในสิงคโปร์ที่สามารถซื้อ/เช่ามาเปิดร้านในไทย ก็อาจถูกลงกว่าแต่ก่อน เนื่องจากการท่องเที่ยวที่ชะลอตัวลง ปกติราคาแบรนด์พวกนี้น่าจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในทุกปีที่ไปประเมินเพราะมีการขยายกิจการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

โรงแรม 3 ดาวในภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยาที่สายป่านสั้น เป็นต้น

อาการที่ Cash ไม่ Flow อาจทำให้เกิดการพังทลายในลักษณะสะดุดขาตัวเองล้มลงอย่างไม่คาดคิด (ในขณะฝันหวาน) ในกรณีของผู้ที่ใช้เงินกู้ในการประกอบกิจการเป็นสำคัญ โดยเฉพาะผู้ประกอบการราย SMEs ปัญหาโรคภัยจึงเป็นความไม่แน่นอน (Uncertainty) ที่ต้องประมาณการไว้เพิ่มเติมในการวิเคราะห์ความเสี่ยง (Risk) ของ Cash Flow ของโครงการนั่นเอง


ขอขอบคุณที่มา กรุงเทพธุรกิจ


[Tag] : นิติบุคคล , บ้านจัดสรร , อาคารชุด , การเงิน , การเงินอสังหา , ความเป็นได้ของโครงการ , พัฒนาโครงการ , ความเป็นไปได้ทางการเงิน , Project Feasibility Study , Cash Flow


แสดงความคิดเห็น

ประกาศอัพเดท

รับทุบบ้านฟรี รื้อถอนอาคาร ทุบซากตึก รับซื้อโครงสร้างเหล็ก รับซื้อบ้านไม้ รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเก่า ทุกชนิด 062-5433179

(Classified free Thailand) - Job & Business Others 15 ม.ค. 2561

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 314 ครั้ง

ม่านไฟฟ้า

(Thailand) - เฟอร์นิเจอร์พรม ม่าน วอลเปเปอร์ 19 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

รับทุบบ้านฟรี รื้อถอนฟรี 0949952941 รื้อถอนโรงงาน รื้อร้านอาหาร รื้อถอนผับเก่า ซื้อขายโครงสร้าง รื้อภายใน

(นครปฐม) - อสังหาริมทรัพย์บ้านเดี่ยว 4 พ.ค. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 127 ครั้ง

ลือ Samsung Galaxy Galaxy S21 Ultra ยังคงได้แบตเตอรี่ขนาด 5000 mAh เท่าเดิม

(กรุงเทพมหานคร) - มือถือ อุปกรณ์สื่อสารมือถือ 18 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 18 ครั้ง

PlayStation 5 จะรองรับการเล่นเกมจาก PS4 ได้ถึง 99เปอร์เซ็นต์

(กรุงเทพมหานคร) - เกมส์ ของเล่นเครื่องเล่นเกมส์อื่นๆ 18 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 21 ครั้ง

เปิดตัว Panasonic Lumix S5 กล้อง Mirrorless Full Frame รุ่นใหม่จัดเต็ม เริ่มต้น 60,990 บาท

(กรุงเทพมหานคร) - Cameras Digital camera 18 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 19 ครั้ง

จำหน่ายม่านรีโมทมอเตอร์ ทั้งม่านจีบ ม่านม้วน

(Thailand) - เฟอร์นิเจอร์พรม ม่าน วอลเปเปอร์ 18 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 20 ครั้ง

จำหน่ายม่านรีโมทมอเตอร์ ทั้งม่านจีบ ม่านม้วน

(ฉะเชิงเทรา) - เครื่องใช้ไฟฟ้าเครื่องใช้ไฟฟ้าอื่นๆ 24 ก.ค. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 45 ครั้ง

ม่านไฟฟ้า

(Thailand) - เฟอร์นิเจอร์พรม ม่าน วอลเปเปอร์ 18 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 2 ครั้ง

ตัวแทนจำหน่ายและผู้นำเข้าสินค้า ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้ ระบบป้องกันฟ้าผ่า (หัวล่อฟ้า) ระบบเรียกพยาบาล สวิทซ์ฉุกเฉินในห้องน้ำคนพิการครบวงจร

(นนทบุรี) - อุตสาหกรรม เครื่องจักรอื่นๆ 18 ก.ย. 2563

ราคา ไม่ระบุ

เข้าชม 0 ครั้ง

ติด SeoTextlink 300 เว็บ ที่นี่!

ราคา ไม่ระบุ

  • ผู้ลงประกาศ : คุณเล็ก สัญชัญ
  • ความต้องการ : To Buy
  • สภาพสินค้า : ไม่ระบุ
  • วันที่ลงประกาศ : 25 มี.ค. 2563
  • อัพเดทล่าสุด : 25 มี.ค. 2563 11:03:08 น.
  • ที่อยู่ : ยานนาวา
  • จังหวัด : Classified free Argentina
  • เบอร์โทรศัพท์ : 022952294
  • Email : lek@trebs.ac.th

ติดต่อเจ้าหน้าที่ด่วน